申請租屋補助,有那麼簡單嗎?
寫作這篇文章的緣起,是想記錄下自己這次申請租屋補助的過程,以及自己在當中搜尋、消化重新組織的資訊,希望這個經驗,可以對之後也想要申請「租屋補貼」的房客,能有一些幫助 😄。
一、先簡介一下我的租屋狀況
我是台中人,在台北市租房,租的是家庭式住宅,總共有三位房客共同簽訂租賃契約。房東在簽約的時候,就特別提到,「我們不能申請報稅噢。」算是口頭告知,簡單說,就是這層出租給我們的房屋,並沒有向政府繳納稅金。
這是我租房的第二年剛開始,108年度並沒有特別申請租屋補助,但朋友有成功申請第一屆的經驗,因此今年(109年度)我就準備相關文件,分戶後至內政部租屋補貼網站完成申請。
二、中間遇到的阻礙
在前期申請提交文件都算順利,直到11月中,都發局致電,要求提供「共同承租分攤租金切結書」,要確認我實際支付的租金是多少。原因是我在申請時所提交的文件,是每位房客人手一份,共同簽訂的「租賃契約書」。
簡單傳訊息,想請現在的另外兩位房客幫忙,他們都擔心假如房東因而被課稅,有可能會調漲房租,因此,不願意簽署這份文件。我站在他們的立場也可以理解,不過心裡還是抱著一點希望,致電都發局,想進一步確認有沒有其他可能性。
目標是要了解,若房東沒有依照他的租金收入繳納稅收,同時,房客跑去申請租屋補助,對房東來說,會帶來什麼樣的影響呢?想要說服房東,就得先自己好好了解一番了,究竟房東會有什麼動機say yes呢?
這裡簡單前情提要一下,為什麼房東不報稅,主要是因為他會多了以下三項支出,
▮ 分別是房屋稅、地價稅以及綜合所得稅。
- 房屋稅:會從1.2%提升為1.5%,會依照房屋現值去計算。
- 地價稅:會從千分之二提升為千分之十,就是會多0.8%。
- 綜合所得稅:則會因為新增加的租金收入,被政府多課所得稅。(所得稅會依照累進稅率計算,若年所得沒有超過54萬,稅率為5%,若所得介於54萬至121萬,則為12%)
三、致電北市都市發展局後得到的資訊與了解
提問:簡單說明自己目前承租狀況,想進一步了解房東稅收會有哪些增減?
1. 什麼是公益出租人?房東將房子租給有申請租屋補助的房客,可以獲得相對優惠的稅率。2. 房東若成為公益出租人,有哪些好處?如上說明,房東原先在申報會需要繳納多一點點的房屋稅、地價稅及所得稅。
但是假如房客成功申請到租屋補助,房東只要符合部分條件,就有機會能成為公益出租人,房屋稅與地價稅都比照自用住宅的稅率辦理,在所得稅部分,也有每個月10000元的收入不會被課所得稅,試算一個範例讓大家了解。📌一般房東|每年租金收入20000*12=240000
每年所得稅多出240000*5%(此稅率依照總所得而定)=12000元
📌公益出租人|每年租金收入一樣是240000元,但會被課稅的租金收入為(20000–10000)*12=120000元
每年所得稅真正多出120000*5%=6000元,因此,房東若成為公益出租人,對本來就有在繳稅的房東來說,租金收入的所得稅減免了一半;對原先沒有繳稅的房東來說,因房客申請租屋補貼,總共多的支出只有6000元左右。3. 申請成為公益出租人之條件(簡單來講,只要符合以下兩點就成立)
★出租人與所有權同一人
★非工業住宅
打兩天電話詢問後,我得到了容易理解的答案,要特別感謝分機#26*5的承辦人,非常細心的回答我的疑難雜症提問。但公部門在應對相關問題,難免淪為保守,所以總是要花費更多力氣,轉接給對的窗口來回答,我第一次致電,就被轉了三次分機,每個窗口聽完我的問題以後,就說這個不是自己而是***負責的業務。
另外,負責公益出租人身分的窗口,甚至直接回答我:「這個問題我沒有辦法回答。」我聽了也只能笑笑,作為服務人民的公職人員,假如只能死板地依照手上有的資訊來回應,而沒有用彈性與同理去聆聽民眾表達的意見,那真的是有點可惜,不過這樣對公務員來說,可能有點要求太多吧。還是特別感謝那位細心回答我問題的同仁 👍。
四、阿苗的影片,釐清租屋補助疑難雜症
議員苗博雅也特別拍攝關於租屋補助的影片,來解答民眾的疑惑,整理幾個我聽到的重點內容,也再度驗證我在都發局得到的資訊。
第一次的租屋補助與第二次的租屋補助,所要提供的文件,有以下的差異:
108年度
▮戶籍要遷進租屋處。
▮提供房東的身分證字號及房屋的所有權狀。109年度
▮戶籍不用設在租屋處(只要有租屋事實即可)
▮不用提供房東的所有權狀。(但印象中身分證還是需要,這個我在租賃契約上有找到哈)
租賃契約期限下,房東和房客是必須要共同遵守契約內容。且房東不得與房客若簽訂不平等條約內容。
在《住宅租賃契約》應約定與不應約定事項中,有載明哪些約定是不可以寫在契約條款中的「不合理的約定事項。」
▮例子一:「禁止報稅」不能載明在契約中,且要求房客遵守。
▮例子二:不得禁止房客去申請租屋補助。
▮例子三:不得轉嫁新增加之稅賦,要求房客來負擔。
就像之前我們在公民課本都會學到的,假使今天你與A方簽了一份條約,條約內容約定,假如你不服從A之命令,就必須斷一根手指,這樣的約定也是不成立的,因為已經違反了契約應符合的原則。
五、總結
但房東是不是可以,永久性地逃離政府對租金收入所客的稅收呢?不承認房屋出租的事實?申請租屋補助是一個風險,但同樣地,房東仍然會面臨鄰居檢舉、國稅局查稅等等狀況,而被發現租金收入之事實。
就算今年假如成功申請到了租金補貼,房東也成功申請為公益出租人,但租賃契約通常數月或者一年一簽,假如因為申請租屋補助,而與房東的關係打壞,合約到期以後,房東大可以調漲租金,或者另外租給其他人。羊毛出在羊身上,在市場機制下,這些費用還是會以不同形式,在該來的時候,被轉嫁到使用者身上的。
即便這次自己大概無法成功申請到租屋補助,但能將這些瞭解到的內容整理下來,提供給未來的苦主參考,我也已心滿意足。
居住正義的推動是需要漫長的努力與推動的,加油 🖤 🖤 🖤
本文參考資料 📕:
▮財政部台北國稅局
▮台北市稅捐稽徵處
▮內政部不動產資訊(公益出租人是什麼)
▮租金收入如何報稅(房東擔心自己增加多少稅收,可以參考此網址。)
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